Эхо валютных бурь
Как подешевевший рубль повлияет на строительство и рынок жилья
С начала недели вся страна пристально следит за развитием ситуации на нефтяном и валютном рынках. После провала переговоров между странами-производителями нефти цены на это сырье резко упали, что вызвало значительное ослабление курса рубля по отношению к ведущим валютам — доллару США и евро. Во вторник курс доллара подскочил до 72,77 рубля, а евро — до 82,6.
Резкое падение курса национальной валюты неизбежно приводит к повышению цен на импорт и росту инфляционных ожиданий, что затрагивает практически все отрасли экономики. «Стройгазета» опросила экспертов с целью выяснить, как, по их мнению, все эти события скажутся на строительстве.
Несмотря на то, что российские застройщики используют сегодня преимущественно отечественные стройматериалы и оборудование, импорт в стройке по-прежнему есть, и его удорожание может повысить стоимость работ примерно на 10%. Это значит, что в долгосрочной перспективе ослабление рубля может привести к удорожанию девелоперских проектов. «К примеру, некоторые виды инженерного оборудования на 20-30% и сейчас приобретаются за рубежом, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» (участник сети CBRE) Мария Литинецкая. — Несмотря на успехи в импортозамещении бетона, цемента, кирпича, металлопроката, эта продукция производится на иностранном оборудовании, то есть сохраняется технологическая зависимость от импорта. Так что снижение курса рубля рано или поздно затронет отрасль».
В то же время директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова отмечает, что рынок недвижимости весьма инертен, и на его реальных показателях краткосрочные шоки практически не отражаются. Не исключено, что речь сегодня может идти именно о таком непродолжительном шоке, последствия которого нивелируются в ближайшие 2-3 недели.
Однако, если курс не вернется к прежним значениям и затраты девелоперов вырастут, это, по мнению специалистов, не означает автоматического роста цен на жилье. «Да, себестоимость строительства может вырасти, — говорит директор департамента закупок группы компаний «А101» Георгий Криницын, — но это не обязательно приведет к аналогичному повышению цены для конечного потребителя — на цены куда сильнее влияет баланс спроса и предложения на рынке».
«Учитывая опыт последних лет, можно увидеть, что цены на недвижимость практически не менялись в зависимости от курса рубля, — отмечает заместитель генерального директора по научной и производственной работе компании «КТБ ЖБ» Андрей Золотарев. — За последние десять лет рост цены на недвижимость составил около 10%. Сейчас и так невысокий спрос, предложений очень много, особенно в Москве и области — и участники рынка это понимают».
А вот возможное повышение регулятором ключевой ставки из-за резкого ослабления курса рубля на фоне падения цен на нефть, по мнению Георгия Криницына, может оказать существенное влияние на средний уровень ипотечных ставок, а это сегодня один из основных показателей доступности жилья. «Рост кредитных ставок на каждый процентный пункт способен снизить спрос на жилье на 10% и более — особенно заметной такая динамика может быть в регионах», — считает эксперт.
По оценкам аналитиков ЦИАН, если ЦБ РФ будет вынужден поднять ключевую ставку, к примеру, до уровня, при котором ипотека станет дороже 10,5-11%, то это уберет с рынка значительную часть покупателей — до 30-40%. Это, в свою очередь, вынудит застройщиков прекратить индексацию цен, а возможно, и вернуться к скидкам и акциям, чтобы хоть как-то реализовать имеющиеся объемы.
Вместе с тем, по мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, резкий рост ключевой ставки является пока не самым вероятным сценарием. «Во время прошлых скачков российское правительство накопило опыт поддержки ипотечного рынка, прежде всего первичного», — напоминает она.
Однако, как подчеркивает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, существует куда более важный фактор для беспокойства — риск увеличения банковской ставки для застройщиков по проектному финансированию. «В случае, если резко вырастет ключевая ставка, основные риски ощутим в течение ближайшего времени: удорожание ипотеки несомненно скажется на объеме потенциального спроса в ближайшем полугодии, а удорожание проектного финансирования — на ценообразовании проектов, которые стартуют через полгода-год», — пояснил глава РАСК.
Мнение:
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
«В зависимости от того, как будет складываться ситуация в российской экономике, развитие дальнейших событий может проходить по двум сценариям. Первый может протекать по аналогии с 2016 годом, когда мягкий рост курса валют повлек за собой плавное повышение спроса на новостройки. Цены, вслед за спросом, также выросли плавно, но не существенно. Второй вариант развития событий может проходить как в 2014 году, когда сильное ослабление рубля и ажиотажный спрос на фоне паники спровоцировали существенное подорожание квадратного метра. А вот какой сценарий станет «рабочим» — покажет время»
№10 13.03.2020
Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО